Obras en tu piso: qué tienes que comunicar a la comunidad de vecinos en Cataluña

En Cataluña, quien quiera hacer obras en su piso debe comunicarlo antes a la presidencia o a la administración de la comunidad, según el artículo 553-36 del Código civil catalán. Si la obra toca elementos comunes, como la fachada o la estructura, hace falta además un acuerdo de la junta.

¿Qué dice la ley catalana?

En Cataluña, la propiedad horizontal no se rige por la Ley de Propiedad Horizontal estatal, sino por el libro quinto del Código civil de Cataluña, modificado por la Ley 5/2015. El artículo clave es el 553-36, sobre el uso y disfrute de los elementos privativos, que dice tres cosas:

• Puedes hacer obras de conservación y reforma en tu piso, siempre que no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad.
• Esas obras no pueden disminuir la solidez ni la accesibilidad del edificio, ni alterar su configuración o su aspecto exterior.
• Antes de empezar, debes comunicarlo a la presidencia o a la administración de la comunidad. Si la obra altera elementos comunes, necesitas además el acuerdo de la junta.

Es decir, para casi cualquier reforma basta con avisar. La autorización de la junta solo entra en juego cuando la obra sale de tu piso y afecta a lo que es de todos.

¿Qué obras solo hay que comunicar?

Son las que se quedan dentro de tu vivienda y no tocan estructura, fachada ni instalaciones generales. Por ejemplo:

• Reformar la cocina o el baño sin mover bajantes comunes. Si estás en ello, mira nuestra reforma de baño.
• Cambiar suelos, alicatados, puertas de paso o armarios.
• Derribar o levantar tabiques que no sean de carga.
• Renovar la instalación eléctrica o la fontanería interior del piso.
• Pintar, poner falsos techos de pladur o mejorar el aislamiento por dentro.

Que solo haya que comunicarlo no significa que no haga falta permiso del ayuntamiento: son dos trámites distintos. Lo explicamos para Sabadell en permiso de obras en Sabadell: comunicación previa o licencia.

¿Cuándo necesitas el acuerdo de la junta?

Cuando la obra afecta a elementos comunes o cambia el aspecto exterior del edificio. Algunos casos típicos:

• Muros de carga y estructura. Abrir un hueco en un muro de carga o tocar forjados afecta a la solidez del edificio.
• Fachada. Cerrar una terraza o un balcón, cambiar ventanas por otras de distinto color o despiece, abrir huecos o colgar elementos visibles.
• Bajantes, montantes y conducciones generales. Desplazarlas o conectar a ellas de forma distinta a la original.
• Cubierta, patio de luces o zonas comunes. Ocupar o modificar espacios que no son tuyos.

Según el artículo 553-26, las innovaciones físicas que afectan a la estructura o a la configuración exterior del inmueble requieren el voto favorable de cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que representen también cuatro quintas partes de las cuotas, salvo los supuestos que la propia ley excluye. Los propietarios ausentes disponen de un mes para oponerse por escrito; si no lo hacen, su voto cuenta como favorable.

Antes de dar nada por hecho, revisa los estatutos y las normas de régimen interior de tu comunidad. Pueden concretar cómo se tratan cosas como los toldos, las unidades exteriores de aire acondicionado o el color de las carpinterías. Si el local de la planta baja va a cambiar de actividad, tiene sus propios trámites: mira licencia o comunicación para abrir un local en Sabadell.

Casos que generan dudas

Aire acondicionado

La unidad interior es asunto tuyo. La exterior, si va en fachada, patio o cubierta, afecta a elementos comunes o al aspecto exterior: consulta los estatutos y, si hace falta, pídelo a la junta. En nuestra página de instalación de aire acondicionado te contamos cómo buscamos la ubicación con menos impacto.

Punto de recarga del coche eléctrico

El Código civil catalán tiene una regla específica: basta con enviar el proyecto técnico a la comunidad con treinta días de antelación y la certificación al terminar. La comunidad puede proponer una alternativa razonable en ese plazo.

Cambiar ventanas

Si mantienes el color, el material aparente y el despiece de la fachada, suele bastar con comunicarlo. Si cambias el aspecto exterior, necesitas acuerdo.

Cómo comunicar la obra a la comunidad

La ley no fija un formato, pero conviene hacerlo por escrito y con antelación suficiente. Un buen aviso incluye:

• Piso y puerta, nombre del propietario y teléfono de contacto.
• Descripción breve de los trabajos y si se tocan o no elementos comunes.
• Fechas previstas de inicio y final, y horario de trabajo.
• Nombre de la empresa y del encargado de la obra.
• Cómo se protegerán el portal, la escalera y el ascensor, y dónde irá el contenedor.
• Permiso municipal que corresponde, si ya lo tienes.

Un aviso claro evita la mayoría de conflictos. Y si la obra necesita acuerdo, pide a la administración que lo incluya en el orden del día de la próxima junta o que convoque una extraordinaria.

Un ejemplo paso a paso

Imagina una reforma integral de un piso en un bloque de los años setenta: cocina y baño nuevos, cambio de suelos, instalación eléctrica y fontanería renovadas y unir la cocina con el salón. El recorrido sería este:

• Comprobar el tabique. Si el que separa la cocina del salón no es de carga, la obra queda dentro del piso y basta con comunicarla. Si lo es, hace falta un técnico, una viga calculada y, al tocar la estructura, acuerdo de la junta.
• Revisar bajantes y montantes. Si la cocina y el baño se quedan donde están, no se tocan conducciones generales. Pregunta también por el resultado de la última inspección técnica del edificio (ITE): te dice si hay obras comunes pendientes.
• Ventanas. Si se cambian manteniendo el aspecto de la fachada, se incluye en la comunicación.
• Enviar el aviso escrito a la administración con fechas, horario y empresa.
• Tramitar el permiso municipal que corresponda antes de empezar.

Si hay que pedir acuerdo, lleva a la junta la documentación técnica: planos, memoria de la obra y, si se toca la estructura, el informe del técnico. Facilita mucho la votación.

Durante la obra: convivir con los vecinos

• Proteger zonas comunes. Suelos del rellano, paredes de la escalera y cabina del ascensor.
• Respetar horarios. Los que marquen los estatutos y la ordenanza de ruido de tu municipio.
• Escombros. Bajarlos en sacos cerrados y no dejarlos en el rellano.
• Cortes de agua o luz. Avisar con tiempo si afectan a otros vecinos.
• Limpieza diaria. Dejar la escalera como estaba al final de cada jornada.

Si quieres saber cómo se ordena una obra para molestar lo mínimo, lo contamos en las fases de una reforma integral.

Cómo lo hacemos en Especu

Antes de empezar, te visitamos, revisamos si la obra toca algún elemento común y te decimos qué hay que comunicar a la comunidad y qué permiso municipal corresponde. Te ayudamos a preparar la documentación, protegemos las zonas comunes y un único encargado es el interlocutor de la comunidad durante toda la obra. Trabajamos en reformas integrales en Sabadell y en el resto del Vallès Occidental.

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