IVA del 10 % en reformas de vivienda: requisitos

Una reforma de tu vivienda tributa al 10 % de IVA en lugar del 21 % si se cumplen tres requisitos de la Ley del IVA: la contratas como particular para tu uso (o la contrata la comunidad), el edificio se terminó o rehabilitó hace al menos dos años, y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible.

Es una de las dudas que más nos plantean al presentar un presupuesto, y con razón: once puntos de diferencia en una reforma integral son mucho dinero. Te explicamos cada requisito con los criterios que publica la Agencia Tributaria, qué casos quedan fuera y qué cambio se contempla para diciembre de 2026, pendiente de convalidación.

¿Qué dice la Ley del IVA?

El artículo 91.Uno de la Ley 37/1992 del IVA aplica el tipo reducido del 10 % a «las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en viviendas» cuando se cumplen estos requisitos, que la Agencia Tributaria recoge en su cuadro de tipos impositivos de 2026:

1. Destinatario: una persona física que utiliza la vivienda para uso particular, o una comunidad de propietarios.
2. Antigüedad: que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya concluido al menos dos años antes del inicio de las obras.
3. Materiales: que quien hace la obra no aporte materiales o que su coste no supere el 40 % de la base imponible de la operación.

Si se cumplen los tres, se aplica el 10 % a toda la factura de la obra. Si falla uno, toda la obra va al 21 %.

La regla del 40 % de materiales, con números

Es el requisito que más se malinterpreta. La Agencia Tributaria lo explica con dos ejemplos en su sede electrónica:

¿Qué cuenta como material?

Según las preguntas frecuentes de la Agencia Tributaria, son materiales todos los bienes corporales que, al ejecutar la obra, quedan incorporados materialmente al edificio: ladrillos, arena, yeso, azulejos, tuberías… incluidos los que aporta un subcontratista. No cuentan las herramientas ni la maquinaria que la empresa usa pero que no se quedan en la vivienda.

Qué tiene que poner la factura

La factura debe indicar el coste de los materiales aportados o hacer constar que se cumple el requisito del 40 %. Y no vale partir una misma obra en dos facturas, una de materiales al 21 % y otra de mano de obra al 10 %, para forzar el tipo reducido: la Agencia Tributaria lo descarta expresamente.

Casos que quedan al 21 %

La Agencia Tributaria recoge varios supuestos frecuentes en los que no se aplica el 10 %:

• Vivienda alquilada: hoy, las reparaciones que encarga el propietario de una vivienda arrendada van al 21 %, porque la vivienda no es de uso particular de quien contrata. Lo mismo si la vivienda se usa, aunque sea en parte, para una actividad empresarial o profesional.
• Cuando paga la aseguradora: si la compañía de seguros es la destinataria de la factura, se aplica el 21 %. Si el asegurado o la comunidad contratan y pagan directamente a la empresa reparadora, puede aplicarse el 10 %.
• Mantenimiento: el de ascensores, calderas o instalaciones eléctricas no es una obra y tributa al 21 %.
• Calefacción y doble acristalamiento: la Agencia Tributaria advierte que suelen superar el 40 % de materiales, así que normalmente van al 21 %.
• Piscinas: no son vivienda ni parte de ella, así que su reparación va al 21 %.

En la práctica, una reforma de baño o una reforma de cocina con mucha mano de obra y sanitarios o muebles de gama media suele quedar por debajo del 40 %; con muebles a medida o equipamiento caro, puede superarlo. Por eso lo calculamos partida a partida.

¿Qué cambio se contempla desde el 1 de diciembre de 2026?

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, contempla ampliar, a partir del 1 de diciembre de 2026, la aplicación del IVA reducido del 10 % a determinadas obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual, siempre que se cumplan los requisitos legales. Esta medida está pendiente de convalidación parlamentaria, por lo que su aplicación a partir de diciembre dependerá de que el decreto mantenga su vigencia.

El mismo decreto prevé además un requisito de forma de pago: abonar la obra con tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en una cuenta de entidad de crédito a favor de quien hace la obra, también en las obras en vivienda de uso particular. Como el resto del decreto, este requisito previsto depende de que se convalide.

Un decreto anterior con medidas parecidas, el Real Decreto-ley 26/2026, quedó derogado el 2 de octubre de 2026 al no convalidarse. Antes de firmar una obra para diciembre o después, conviene confirmar si el decreto sigue vigente. Nosotros lo revisamos al preparar el presupuesto.

¿Y si es una rehabilitación completa?

Hay otra vía distinta, la de las obras de rehabilitación, con requisitos propios: según la Agencia Tributaria, entre otros, que el coste total del proyecto supere el 25 % del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de rehabilitarla (sin contar el suelo). También se aplica el 10 % a las obras de construcción o rehabilitación de viviendas contratadas directamente entre el promotor y el contratista. Son casos de proyecto técnico, más propios de edificios o casas completas que de una reforma de piso, y conviene analizarlos con un asesor fiscal.

Cómo lo aplicamos en Especu

Nuestro presupuesto va desglosado por partidas, con los materiales separados, lo que permite comprobar desde el principio si la obra cumple la regla del 40 %. En la visita previa te preguntamos para qué vas a usar la vivienda y, si algún requisito no está claro, lo decimos antes de firmar, no en la factura final. Trabajamos desde Sabadell en el Vallès Occidental, Barcelona y su área metropolitana. Si estás calculando el coste total de tu obra, te puede ayudar leer cómo elegir materiales con buena relación calidad-precio y, si reformas para alquilar, reformar un piso para alquilar o vender.

Fuentes: Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Uno; Agencia Tributaria, «¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?», «Preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones en inmuebles», «Tipos impositivos en el IVA 2026» y «Novedades de normativa 2026» (consultados en octubre de 2026). Esta guía es informativa; para tu caso concreto, consulta con tu asesor o con la Agencia Tributaria.

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