Quién paga la reparación de la fachada en una comunidad

Un trozo de revoque en la acera, un balcón con el canto oxidado o una grieta que deja pasar agua a un piso. Cuando la fachada necesita una reparación, surge la pregunta inevitable en la junta: ¿quién la paga? Te explicamos los criterios generales.

Este artículo ofrece información general. Para casos concretos, consulta los estatutos de tu comunidad y, si hace falta, al administrador de fincas o a un profesional del derecho.

La fachada es un elemento común

Con carácter general, la fachada forma parte de los elementos comunes del edificio, igual que la estructura, la cubierta o las bajantes generales. En Cataluña, el régimen de propiedad horizontal está regulado en el Código Civil de Cataluña. Por eso, lo habitual es que la reparación la pague la comunidad de propietarios, repartiendo el coste según la cuota de participación de cada vivienda o local, salvo que los estatutos establezcan otra cosa.

El caso de los balcones

Los balcones generan muchas dudas porque se usan de forma privativa, pero forman parte de la fachada. En general, los elementos que afectan a la estructura y a la configuración exterior, como el forjado del balcón, los cantos y los frentes, suelen considerarse comunes. En cambio, el pavimento interior del balcón o elementos añadidos por un propietario pueden correr a su cargo. Los estatutos y la situación concreta de cada edificio determinan el reparto.

Cuando el daño lo causa un propietario

Si un propietario ha provocado el daño, por ejemplo con una obra mal ejecutada, el anclaje de un aparato de aire acondicionado o una modificación no autorizada, la comunidad puede reclamarle el coste de la reparación.

Obligación de conservar el edificio

La comunidad está obligada a mantener el edificio en condiciones de seguridad. Si hay riesgo de desprendimientos, la reparación no es opcional. Además, los edificios deben pasar inspecciones técnicas periódicas según su antigüedad, y las deficiencias que se detecten deben subsanarse en los plazos que indique el informe.

Cómo se aprueba en la junta

• El administrador o el presidente convoca la junta e incluye la reparación en el orden del día.
• Se presentan uno o varios presupuestos con descripción clara de los trabajos.
• Las obras de conservación necesarias suelen aprobarse por mayoría, pero conviene revisar lo que establezcan la ley y los estatutos para cada tipo de obra.
• Se decide cómo se financia: con el fondo de reserva, con una derrama o con una combinación de ambos.

Si hay urgencia por riesgo para las personas, el administrador o el presidente pueden encargar las actuaciones imprescindibles para eliminar el peligro, informando después a la comunidad.

Cómo reducir el coste para la comunidad

La forma de acceder a la fachada influye mucho en el precio. En reparaciones localizadas, los trabajos con acceso por cuerda evitan el coste de montar y desmontar un andamio y la ocupación prolongada de la acera. Lo comparamos en trabajos verticales o andamio. También ayuda actuar pronto: una grieta sellada a tiempo es mucho más barata que un revoque desprendido.

Tienes más detalles sobre qué incluye la reparación en rehabilitación de fachadas. Si además hay filtraciones en el último piso, lee goteras en el último piso: qué hacer. Y sobre el trámite municipal, qué permiso necesitas para una obra en Barcelona.

Cómo te ayudamos

Inspeccionamos la fachada, documentamos los daños con fotos y preparamos un presupuesto por partidas pensado para presentar en junta. Si la comunidad lo prefiere, tratamos directamente con el administrador de fincas.

Preguntas frecuentes